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Concepto

Se denominan modos de adquisición de la propiedad a aquéllos hechos o actos jurídicos que implican la radicación de la misma dentro del patrimonio de un determinado sujeto. Como punto de partida y lugar de nacimiento del derecho del propietario su regulación es crucial.
El Código Civil establecer que La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. Junto a estos medios también puede incluirse a la accesión.

La doctrina legal y científica ha clasificado los modos de adquisición de la propiedad en originarios y derivativos en función de si se produce una adquisición primigenia –en el sentido de que antes no existía la propiedad y a través de ésta adquisición se crea– o si ésta se produce a consecuencia de un traspaso de una propiedad ya existente.

En los llamados derivativos es precisa la intervención de más de una persona (de una manera u otra, bien en una relación contractual o no), mientras que en los originarios no, ya que se crean al margen de la voluntad común o a través de actos unilaterales del individuo.


Ocupación

La ocupación es un modo originario de adquisición de la propiedad que consiste en la toma de posesión de una cosa corporal que carece de dueño, con ánimo expreso o implícito de incorporarla al propio patrimonio

Se establecen tres categorías: la de las cosas que “carecen de dueño” como los animales que son objeto de la caza y pesca, la del “tesoro oculto” y la de “las cosas muebles abandonadas”.

Históricamente puede decirse que la ocupación se tiene como el origen de toda propiedad. Así, se piensa que la propiedad nació cuando un sujeto tomó una cosa y, por primera vez, dijo que le pertenecía y la comunidad social, fuente de todo Derecho, lo aceptó.

Para poder existir ocupación es precisa la concurrencia de una serie de requisitos:

  • Que las cosas sean ocupables, es decir, que carezcan de dueño y que sean materiales y aprehensibles. El hecho de carecer de dueño (res nullius) puede deberse a que nunca lo tuvieron o a que lo tuvieron algún día pero que, en la actualidad, se haya extinguido su derecho. En muchas ocasiones es muy difícil, si no imposible, saber si una cosa realmente no tiene dueño o si efectivamente lo tiene y se trata de un simple extravío. En este último caso, se trataría de un hallazgo y habría que proceder a su devolución, bien al dueño si se conociera o si no fuera excesivamente difícil hacerlo o bien al Ayuntamiento correspondiente –con el fin de que éste hiciera las diligencias necesarias para encontrarlo (publicación en tablones oficiales, conservación)–, y, en el caso de que pasado el plazo de un año desde el depósito en el ayuntamiento el dueño no apareciera, se adquirirá la propiedad de la cosa. Si apareciera el dueño y logra demostrar que es tal, el sujeto que lo ha hallado tendrá derecho a un premio legal de un 10% del valor de la cosa, pagadero por el propietario, así como un reembolso de los gastos que la cosa hubiera podido originarle.
  • Se trata de un acto jurídico revelador de la voluntad de adquisición del sujeto, independiente que ésta sea expresa, tácita, verbal, escrita o presunta. En todo caso no basta únicamente la voluntad sino que se exige igualmente la aprehensión, el contacto posesorio directo o indirecto –bien por sí mismo o por persona interpuesta– que suponga una efectiva relación cosa-sujeto.
  • Que el sujeto posea capacidad posesoria, es decir, que sea apto para poseer voluntariamente. No es necesario que sea mayor de edad, ni que tenga una edad determinada mientras que se demuestre que tuvo la conciencia necesaria para querer hacer suya la cosa así como la ya indicada suficiente relación material con la misma.

Ciertos tipos de bienes tienen un tratamiento especial en razón a sus características:

  1. Los bienes inmuebles no pueden ser objeto de ocupación ya que aquellos que carezcan de dueño pasan automáticamente a manos del Estado, de acuerdo con el artículo 17 de la LPAP, que vino a concretar un régimen hasta entonces discutido y una polémica que se inició en 1835 con la llamada Ley de Mostrencos. El propio artículo 610 del Código Civil los excluye explícitamente. Por su parte, el Estado no tiene que realizar ninguna actividad especial de recepción de los bienes que quedan sin dueño ya que los adquiere de manera inmediata.
  2. Los valores, dinero o bienes en depósitos bancarios y similares, pasan igualmente a poder del Estado si el propietario no ha realizado la más mínima conducta respecto a ellos en el plazo de veinte años. No pasan a la entidad bancaria.
  3. Los bienes tales como buques, aeronaves y semovientes tienen un tratamiento especial para cada uno de ellos.
  4. El tesoro oculto. El hallazgo de un tesoro oculto se encuentra en una situación intermedia entre la ocupación y el hallazgo y cuenta con normas especiales. Para hablar de tesoro éste ha de ser valioso (económica o culturalmente), oculto (que no esté al alcance de cualquiera) y de desconocida titularidad (si no, se trataría de un hallazgo, que habría que devolver). En principio pertenecerá al dueño del terreno, si lo encuentra él. Si lo encuentra alguien distinto (o si se encuentra en dominio público), de buena fe –sin haberlo buscado expresamente, esto es, por casualidad– le corresponderá un porcentaje del 50%; si lo hace de mala fe, pertenecerá totalmente al dueño del terreno. En este punto es importante atender a la concreta legislación en materia de protección histórico-artística, que modifica lo dispuesto en el Código Civil en la mayoría de ocasiones.


Donación

La donación es un contrato definido por el Código Civil como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.

El Código Civil induce a confusión al utilizar términos como liberalidad  y gratuidad de manera casi idéntica. La liberalidad es cuestión de intenciones y la gratuidad, de contraprestaciones. En efecto, la liberalidad supone una manifestación moral de generosidad, de desprendimiento voluntario hacia el otro, mientras que la gratuidad se predica de aquellas relaciones jurídicas que representan una prestación económica por una sola parte. Por ello, es posible hablar de gratuidad sin liberalidad (como por ejemplo, el constructor que “regala” un apartamento a alguien famoso con la finalidad de atraer a futuros compradores). Es por ello, que el Código Civil introduce en el seno de las donaciones otras figuras qcomo las llamadas donaciones remuneratorias y las donaciones con causa onerosa.

Largamente se ha discutido el carácter contractual de la donación y  han hecho cuestionarse si la donación es un contrato o es otra cosa.

La doctrina legal y científica dominante viene defendiendo su carácter contractual aunque éste sea unilateral porque sólo haya prestación de una de las partes, pero contrato al fin y al cabo porque se trata de un acuerdo de voluntades, que no despliega sus efectos si no es aceptada expresa o tácitamente.

Respecto a la adquisición de la propiedad, la donación es un título válido, justo y suficiente. Sin embargo no basta el mero contrato o acuerdo de voluntades,ya que, a su vez, se exige para los bienes muebles que el acuerdo se haga por escrito (por documento público o privado) o, en el caso de acuerdo verbal, se proceda a la consiguiente entrega de la cosa. Para la donación de inmuebles exige el Código Civil, el otorgamiento de escritura pública.

Una vez realizada así la tradición material o instrumental, y recibido el consentimiento del donatario, se transmite la propiedad de modo pleno.

En el caso de donación de bienes inmuebles es necesario que en el documento se individualice lo donado y se expresen las cargas que tuvieren. Este documento público podrá acceder al Registro de la Propiedad y habilitar para proceder al correspondiente asiento  una vez satisfechos los impuestos y los aranceles registrales, establecidos éstos últimos como porcentaje del valor total del derecho a inscribir, en función de unos tramos.

Aunque el hecho de la donación es algo voluntario, la ley pone ciertos límites para evitar que el patrimonio del sujeto quede mermado a través de este tipo de negocios. Por ello no son válidas las donaciones de cosas futuras –es decir las que no se encuentran en el patrimonio del sujeto al momento de la donación–, ni aquellas que coloquen al sujeto en una situación de precariedad que no se corresponda con su estado social. También permite atacar ciertas donaciones que se consideran excesivas por un cambio de circunstancias y que obligan a la restitución de la cosa. Ello sucede en los casos de supervivencia y superveniencia de hijos, en los casos legales de ingratitud, en los casos en los que no se cumpla la carga establecida junto a la donación o en aquellas que perjudiquen la legítima de los herederos.

En estos casos, surge un problema si las cosas donadas que han de ser devueltas se encuentran hipotecadas o si no existen ya. En el primer caso el Código Civil establece que el donante podrá satisfacer la hipoteca conservándose una acción de repetición frente al que fue donatario mientras que para el segundo habrá que devolver el valor de lo donado, calculado en el momento de la donación.

En todo caso los motivos de ineficacia sobrevenida en las donaciones han de apreciarse de un modo restrictivo y siempre bajo los supuestos que determina el Código Civil, cuando el hecho que justifique la ineficacia sea probado y suficiente.


Sucesión

Es el modo de transmisión de la propiedad de los bienes del causante a los sucesores en calidad legal para recibirlos a consecuencia de la muerte del primero.

Se trata de un modo derivativo –puesto que la propiedad ya existía en el patrimonio del difunto– y mortis causa –pues es el fallecimiento lo que determina la sucesión–.

Por la importancia de la materia, hemos explicado en materia de familia un epígrafe aparte de sucesiones, al que os remitimos. No obstante, ante cualquier duda o problema póngase en contacto con nosotros a través del corrreo electrónico (administrador@asesorlegalgratis.com), mediante el foro, o si nos lo solicitas, directamente mediante chat.



Tradición

Se llama tradición al acto por el cual un sujeto entrega a otro la posesión de una cosa determinada.

Por razones de terminología histórica se habla, igualmente de tradens y accipiens para referirse al sujeto que realiza la entrega y al que la recibe.

En sí misma, la tradición no es un modo de adquisición de la propiedad si no va acompañada de un título suficiente que la legitime: el simple traspaso posesorio no pasa de ser una cuestión material, sin que implique transmisión jurídica de la propiedad, es por ello que el Código Civil habla de “ciertos contratos mediante la tradición".

Esta forma de adquisición de la propiedad tiene su origen en el sistema del título y el modo romanos. A diferencia de otros países como Francia, la propiedad no se adquiere por el mero acuerdo de voluntades, sino que para ello, ha de ir refrendada por un acto material como es la entrega. De esta manera, el título puede concebirse coma justificación o legitimación jurídica mientras que el modo implica la necesidad de un relativo poder sobre la cosa.

Sin embargo, para evitar los inconvenientes de concebir la traditio en sentido muy estricto (que sólo tendría lugar cuando se hiciera materialmente) el Código Civil equipara como traditio el otorgamiento de escritura pública (traditio instrumental) o la entrega de un objeto vinculado a la cosa que implique una cierta posesión mediata de la misma, como, por ejemplo, unas llaves (traditio simbólica). La regulación de estas figuras se encuentra en la sede del contrato de compraventa al que nos remitimos.


Accesión

La doctrina se ha encontrado dividida entre dos posturas opuestas: la que mantiene que la accesión es un modo originario de adquisición de la propiedad no mencionado y los que ven en ella un simple efecto del dominio y de su referido carácter expansivo.

Aunque el vocablo accesión puede englobar diferentes situaciones, la idea general de la misma es la unión indisoluble de dos cosas antes diferenciadas que da como resultado bien una tercera distinta a las anteriores, bien una unión indivisible de ambas.

También se suele hablar de accesión en el caso de los frutos producidos por la cosa o a través de la cosa.

El Código Civil la define de manera amplia, diciendo que: La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

El Código Civil distingue entre incorporaciones artificiales y naturales dependiendo de si media o no una actividad externa y ajena a la naturaleza de la cosa.

Cuando es la voluntad humana la causa de la accesión, se distingue dependiendo de la buena o mala fe que tuvo en su origen, estableciéndose diferencias sustanciales entre ambas situaciones.

La incorporación ha de ser indisoluble técnica o económicamente (es decir, si no es susceptible de separación con las técnicas existentes en la actualidad o si aquélla va a suponer una pérdida económica grave) y no siempre será más beneficiosa, tal y como ha apreciado en varias ocasiones la jurisprudencia. En realidad se trata de una situación de conflicto entre dos propietarios, con el consiguiente problema de a quién se va a atribuir la cosa y cómo se van a compensar los daños que pudiera suponer la pérdida para el sujeto que se ve privado de la suya.

Para determinar la atribución se siguen fundamentalmente dos reglas:

  • Primacía de lo principal frente a lo accesorio. Esto es, el propietario de aquello que sea considerado más importante técnica, social, económica o jurídicamente se hará con la propiedad del todo. Normalmente hay suficiente jurisprudencia como para determinar directamente o por analogía qué es lo principal y qué lo accesorio (por ejemplo, la regla superficies solo cedit (RJ 1488) –lo que está en la superficie pertenecerá al dueño del suelo–, lo pequeño sigue a lo grande, etc.) pero no es de extrañar que puedan surgir casos en los que la determinación de lo principal/accesorio sea realmente complicada. En estos casos la vía del acuerdo y la equidad por parte del juez son las mejores soluciones.
  • Criterio de la buena fe. La ley no protegerá los intereses de aquél que hizo uso de mecanismos fraudulentos, por lo que no tendrá ningún derecho de repetición frente al propietario de buena fe. En el caso de que ambos propietarios hubieran tenido mala fe (RJ 1464), se procederá a la llamada compensatio doli, neutralizando los efectos de ambas y considerando que ambos actuaron correctamente. No obstante, la generalidad de esta regla es relativa ya que sólo será aplicable en aquellos casos de accesión industrial o voluntaria y en numerosas ocasiones será difícil atacar la presunción general de buena fe, sobre todo cuando no existan pruebas claras y determinantes de la conducta fraudulenta.


Usucapión

La usucapión es una institución jurídica que tiene como finalidad la protección de la apariencia jurídica detentada durante el periodo de tiempo que establezca la ley.

Permite a aquel que ha ejercido un derecho real durante cierto tiempo adquirirlo tras el plazo de tiempo que establezca la ley.

Respecto a los sujetos de la usucapión, pueden usucapir tanto personas físicas como jurídicas, privadas o públicas mientras cumplan los requisitos que la legislación exige para que aquélla tenga éxito.

La ley distingue entre usucapión ordinaria (que es la que se produce cuando hay posesión, buena fe y justo título)  y extraordinaria (cuando se carece de buena fe y/o justo título y sólo se fija en relación a la posesión) radicando su principal diferencia en el plazo exigido para que se produzca la adquisición de la propiedad.

Para que exista usucapión es preciso:

  • Que el derecho sea susceptible de ser usucapido. No lo será si se trata de cosas extracommercium, derechos personales, personalísimos o de carácter público. Sin embargo sí serán usucapibles los bienes patrimoniales de la Administración.
  • Posesión pacífica, continuada (sin interrupción durante el tiempo, no interrumpida ni por el verdadero propietario ni por un tercero), inequívoca, a título de propietario (es decir, que se revele la voluntad de ostentar un derecho de propiedad), por sí mismo (cuando el poseedor sea un mero detentador –Ej. arrendatario, concesionario etc.– no adquirirá la propiedad ya que este tipo de posesión se caracteriza por la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro). Es posible que se empiece poseyendo por un título y luego éste cambie porque cambie la voluntad del sujeto. A esta situación se le llama interversión posesoria (Ej. el sujeto que posee como locatario y al cabo del tiempo decide actuar como propietario). También puede suceder que se posea por persona interpuesta, siempre que detente la voluntad y posición de propietario (ej. Pedro alquila la casa de su hermano como si él fuera el único propietario. Aunque no posea Pedro directamente y sí el locatario se entiende que Pedro está actuando como tal) y pública, esto es, que no se hubiera mantenido con violencia durante todo el periodo de tiempo (el CC contempla la posibilidad de que se hubiera obtenido con violencia, pero empieza a contar el periodo válido no desde el comienzo de la posesión sino desde que cesó la violencia) y que hubiera sido lo suficiente manifiesta para crear una apariencia jurídica de pertenecía al sujeto.

Debido a la duración de los plazos exigidos es bastante común que se produzca la transmisión de la posesión mientras se está usucapiendo.

El Código Civil establece  que el nuevo poseedor unirá su posesión a la del transmitente o causante, sin tener que empezar necesariamente de nuevo. No sucederá lo mismo con la buena o mala fe, que, al ser subjetiva, no podrá transmitirse, sino que se tendrá en cuenta únicamente la del poseedor actual.

El justo título y la buena fe, exigidos para el caso de una usucapión ordinaria, hacen referencia a la causa que justifica la adquisición– aunque ésta esté viciada, como puede ser el caso de una adquisición a non dómino– y a la “creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” respectivamente.
Los distintos plazos están establecidos en varios artículos y distinguen entre bienes muebles (3 o 6 años dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria) e inmuebles (como regla general 10 años en ordinaria y 30 en extraordinaria). No obstante en el caso de que el propietario viva en el extranjero, el plazo para la usucapión ordinaria se amplía a 20 años.

La usucapión es un fenómeno que exige una actividad continuada, por lo que, si ésta no se produce, queda interrumpida. Así, el Código Civil ve como causa de interrupción la desposesión durante un año, la existencia de actos jurídicos interruptivos –conciliaciones y citaciones judiciales salvo que sean nulas, desistidas posteriormente o absolutorias–, el abandono o la pérdida de la cosa.


Usucapión registral

El artículo 35 de la Ley Hipotecaria establece una usucapión para un caso especial, cuya justificación se encuentra en la presunción de la veracidad que se desprende del registro de la propiedad.

Con el establecimiento de que la inscripción se considerará como justo título y la presunción de que se ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe, se pretende proteger al titular registral que no ha adquirido el derecho realmente ni se ha podido acoger al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El hecho de que un inmueble se encuentre registrado no supone una prohibición de que sea usucapido en contra del titular registral. Es decir, al basarse en la mera posesión, es posible que el registro diga que pertenece a un sujeto que ya lo ha perdido porque otro lo ha usucapido. En este caso, habrá que demostrar la posesión, ya que se presume que el titular inscrito ha sido poseedor durante todo el tiempo de la inscripción.


Ley

Por último, es posible la adquisición de la propiedad ope legis, esto es, por la voluntad del legislador. Se trata de una situación poco común en el tráfico jurídico de las personas privadas pero es ampliamente utilizada en el marco de los organismos públicos. Una muestra de ello es la adquisición automática de bienes inmuebles sin dueño por parte de la Administración.

Igual sucede en materia urbanística con las llamadas cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos en ciertos terrenos no consolidados, donde los propietarios deben poner a disposición de la Administración sus propiedades, sin perjuicio de establecer posteriores compensaciones.


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