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Concepto

La servidumbre se configura como una iura in re aliena (derechos reales sobre cosa ajena) consistiendo en la facultad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de manera mas o menos plena, o en otros supone la facultad de impedir determinados actos que el dueño de la cosa podria realizar en el uso de su libertad.

Se establece el poder de crearlas por la autonomia de la voluntad y la posibilidad de crear un numero ilimitado al determinar la ley que todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden publico.

A pesar de posibilitar su creacion por la accion de la autonomia de la voluntad, no es facil la creacion de servidumbres atipicas. Las servidumbres tipicas son las que nacen en respuesta a necesidades y utilidades concretas y particulares como antano, asi el uso del agua, el paso, utilizacion de paredes medianeras, el desague de edificios. Ese es el fundamento de la limitacion del dominio. 

La definicion legal de la servidumbre se recoge como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueno.
 


Características

  • Relacion entre inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor esta constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.
  • Caracter de sujecion pasivo o activo. La regla general es que la servidumbre sea pasiva o tambien denominada servidumbre negativa, esto es, supone un gravamen para el fundo al que limita imponiendole a su dueno una conducta pasiva, que no haga algo (servidumbre negativa) y faculta al dueno del dominante para impedirle que haga algo (no edificar, no construir mas arriba de una determinada altura, no plantar arboles) pero como tambien se configura como un derecho real (recae sobre cosa y se ejerce erga omnes), como excepcion puede imponer un comportamiento activo de dejar hacer algo o hacerlo por si mismo (servidumbre positiva). El dueno del dominante esta facultado para realizar acto de uso sobre el sirviente y el dueno del sirviente queda sujeto en tolerar los actos de aquel o hacerlos por si mismo por ejemplo la de acueducto en el que el dueno del sirviente deja al del dominante construir el acueducto.
  • Recaen sobre cosas ajenas. Es imposible servidumbre sobre cosa propia, por tanto se extinguen por consolidacion o reunion en una misma persona de la titularidad de la finca y del derecho de servidumbre
  • Limitan el derecho de propiedad. Ello comporta que no se presuman, requiere que sean probadas (la simple falta de de oposicion del dueno del predio gravado no prueba la existencia del pacto verbal con el dominante); la interpretacion ha de ser restrictiva; deben ser utiles para un fundo o persona; su ejercicio debe adecuarse al objeto y necesidades para las que se establece. La utilidad no puede caracter general e indeterminado que vacie de contenido economico de la propiedad del fundo sirviente, paralizando cualquier actividad del propietario.
  • Es inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece e indivisible.
 

Clases de Servidumbres  

  • Prediales y personales: Las Prediales son aquellas que se hacen en beneficio de otro inmueble. Las Personales son las constituidas en beneficio de una o mas personas o de una comunidad a quien no pertenece la finca gravada.
  • Continuas y discontinuas: Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervencion de ningun hecho del hombre como la del acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante o la de luces y vistas. Discontinuas son las que se usan a intervalos mas o menos largos y dependen de los actos del hombre como la de paso. La continuidad o discontinuidad depende de su naturaleza y no de la forma actual de su ejercicio.
  • Aparentes y no aparentes: Aparentes son las que se anuncian y estan continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas como la de paso por la existencia de una senda o de una puerta destinada al paso. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia como la de paso si carece de esos signos externos o la de acueducto por un tubo subterraneo.
  • Positivas y negativas: Se llama positiva la servidumbre que impone al dueno del predio sirviente la obligacion de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe al dueno del predio sirviente hacer algo que le seria licito sin la servidumbre.

  • Legales y voluntarias: Las servidumbres pueden establecerse por la Ley o por la voluntad de los propietarios.Las servidumbres impuestas por la Ley tienen como objeto la utilidad publica o el interes de los particulares. Ahora bien la ley puede declarar establecida la servidumbre por un estado fisico de los fundos, como es la servidumbre de los predios inferiores a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los superiores, asi como las tierras y piedras que arrastran en su curso, o puede facultar para exigir su constitucion como en el caso de la finca enclavada que tiene derecho a exigir el paso a las vecinas. En el primer caso se habla de servidumbres legales y en el segundo de servidumbres forzosas.


Constitución 

Las servidumbres se pueden constituir por Ley, por voluntad de las partes, por usucapion o prescripcion adquisitiva, y por destino del padre de familia o por signo aparente.

  • Por ley caben distinguir dos supuestos: Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automatica ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla como por ejemplo el de los predios inferiores estan sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, asi como la tierra o piedra que arrastran en su curso; Y dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitucion. En este caso, este mandato legal se concretara entonces a traves de un acto juridico, mediante un acuerdo entre los interesados o bien un acto de la Administracion si una norma le atribuye esta potestad. Pero estas potestades administrativas son excepcionales en materia de propiedad privada y en los casos en que no diga nada la Ley, la decision de constituirlas corresponde a autoridad judicial.

  • Por voluntad de los particulares, el negocio constitutivo lo formaran los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla. Asi, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden publico. Por lo tanto, pueden nacer de la autonomia de la voluntad, servidumbres que tengan una regulacion legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulacion. Las primeras se denominan legales como se ha expuesto, y las segundas voluntarias.

Se exige como forma documental que conste en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creacion, transmision, o modificacion de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omision no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden reciprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio juridico de que se trate (donacion, testamento).

Por tanto es:

  1. un negocio juridico y es por consiguiente una voluntad negocial. Requiere forma de escritura publica si se constituye por contrato  y la tradicion o puesta en posesion (en las negativas la doctrina mantiene que este ultimo requisito no es necesario).
  2. Oneroso o gratuito y puede constituirse por testamento.
  3. Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de la finca sirviente para que produzca efectos frente a terceros al ser un derecho real inmobiliario. Pero puede hacerse constar tambien la dominante como cualidad del predio. La jurisprudencia ha entendido que no es necesario para las aparentes pues el tercero debe conocerlas y si no lo hace falta a la buena fe.
  4. Debe precisar las facultades especificas, de lo contrario se tiene por nula ante la indefinicion de su contenido.
  5. Se admite la temporalidad en ellas.
  6. Cabe la constitucion de servidumbres industriales segun la doctrina, superando la division de rusticas y urbanas, adaptandose a los tiempos y atendiendo a otras utilidades que no son solo las agricolas y urbanas, igual que el paso del agua se ha asimilado a la de la electricidad, u oleoducto, cables telefonicos.

  • Por signo aparente o por destino del padre de familia, queda constituida si se dan los siguientes presupuestos:

  1.  Relacion de servicio entre dos fincas que podria constituir derecho de servidumbre si pertenecieran a distintos propietarios.
  2. Signo aparente.
  3. Establecida por el propietario.
  4. Que se venda sin que se exprese en el titulo de transmision de cualquiera de ellas que no constituye titulo de servidumbre. A sensu contrario si se hace debe ser una manifestacion clara e inequivoca, no basta la expresion libre de todo gravamen.
  5. Que no haya hecho desaparecer el signo aparente antes del otorgamiento de la escritura.


  • Por prescripcion adquisitiva o usucapion,
En cuanto a las servidumbres continuas y aparentes se estableceo un plazo de 20 anos sin necesidad de ningun otro requisito mas que la posesion publica, pacifica y sin interrupcion.

En cuanto a las continuas no aparentes y discontinuas se establece que solo se adquieren por titulo sin embargo se excluyen expresamente de la usucapion extraordinaria y  no hace
ninguna salvedad respecto a la usucapion ordinaria. 

La falta de titulo constitutivo solo se suple con la escritura de reconocimiento del dueno del predio sirviente o por una sentencia firme.

Si la servidumbre es es positiva comienza el computo el dia en que se haya comenzado a ejercer sobre el sirviente en concepto de titular del derecho no aprovechando los actos ejecutados por licencia o mera tolerancia y si es negativa desde el dia en que el dueno del dominante hubiera prohibido por un acto formal (la doctrina le llama acto obstativo) al del sirviente la ejecucion del hecho que seria licito sin la servidumbre. Este acto es una declaracion unilateral de voluntad recepticia, que contiene una intimacion o un requerimiento para que el propitario del sirviente se abstenga de realizar un acto que formaria parte del normal contenido de su derecho de propiedad. 


Estructura 

  • Elementos personales:

La Servidumbre como acto dispositivo no exige ninguna capacidad especial, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relacion con el acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc¡K(no pueden los menores, apoderados con poder insuficiente etc).

Por regla general sera el propietario el que puede imponerlas, incluso en el caso de que en la finca se haya
constituido un usufructo, ya que el propietario puede establecerla sin autorizacion de este si no perjudica al derecho del usufructuario.

A excepcion de la enfiteusis, la cesion a largo tiempo o a perpetuidad de la finca a cambio de dinero, existe un dominio directo y otro dominio util, no se pueden establecer servidumbres voluntarias perpetuas sin el consentimiento de ambos duenos.

Si bien existen algunos supuestos especiales de constitucion de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en fincas indivisas que pertenecen a varios propietarios, como la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unanime de los copropietarios. El consentimiento prestado por uno o varios de los
comuneros queda en suspenso hasta que la otorgue el ultimo de ellos y obliga a sus sucesores incluso aunque sean a titulo singular a no impedir el ejercicio del derecho concedido. Es decir que aunque no se despliega la eficacia real si lo hace la eficacia obligacional, que impide al comunero ir contra sus propios actos y a su sucesor en contraste con la regla de la relatividad de los pactos, del articulo 1257 CC que establece que los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos. Si este comunero llegara a adquirir la finca en su totalidad estara obligado a constituir la servidumbre.

  • Elementos Reales:

En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus caracteristicas y situacion para que pueda existir la servidumbre.

En las personales existe solo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilizacion por parte del sujeto titular del gravamen.

No recae sobre la totalidad de la finca porque la despatrimonializaria, por eso la servidumbre otorga un parcial derecho de goce localizandola en una parte de ella. 


Contenido, Ejercicio y Limites

El titulo y, en su caso, la posesion de la servidumbre adquirida por prescripcion, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del predio sirviente. 

Estos deberan ser interpretados segun las reglas interpretativas de cada servidumbre atendiendo a su naturaleza y de acuerdo con los usos. Subsidiariamente se aplicará el principio general que el dueno del predio dominante debe ejercer el derecho de servidumbre de la manera que resulte menos gravosa para el sirviente y una exigencia para el dueno del sirviente de no menoscabar el uso de la servidumbre. 

Asi las facultades las podemos dividir en:

  • Facultades principales: En las servidumbre positivas seria la utilizacion o goce del predio sirviente por ejemplo pasar por el; en las negativas es la facultad de exigir un comportamiento omisivo del dueno del predio sirviente. Estas facultades suponen las correlativas obligaciones del dueno del predio sirviente de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo.
  • Facultades derivadas (accesorias): constituida una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso, asi en el articulo 543 CC concede el derecho de efectuar las obras necesarias para el uso y conservacion de la servidumbre con la unica limitacion de no alterarla ni hacerla mas gravosa. Estos gastos corren a cargo del dueno del predio dominante a no ser que se haya pactado que sean a cargo del dueno del sirviente, articulo 599 CC o que el predio sirviente utilice de algun modo la servidumbre. Y el gasto sera proporcional al beneficio que reporte la mejora, en caso de copropiedad o cotitularidad.
El CC permite eximirse de la obligacion si renuncia a la servidumbre en beneficio de los demas, si se trata de copropietarios o cotitulares o bien abandonando el predio sirviente al dominantes en el caso recogido en el articulo 599 CC para el caso de que el dueno del sirviente hubiera contraido esa obligacion.

Los medios de defensa que el derecho crea para la defensa de las perturbaciones son:

  • Las acciones confesorias: Corresponde al dueno del predio dominante o al titular de la servidumbre frente al que le perturbe en su ejercicio o desconozca su derecho. Tiene por objeto el reconocimiento de la existencia y la restauracion de la situacion perturbada.
  • Las acciones negatorias: Corresponde al propietario de una finca sobre la que se ejercite indebidamente una servidumbre y tiene por objeto el reconocimiento de que no existe y la restauracion caso para el caso de que se haya realizado algun menoscabo de la finca.
  • Las acciones posesorias a traves de los interdictos, cabiendo tambien el interdicto de obra nueva cuando impida o perturbe el disfrute de la servidumbre.


Modificacion

  • Por convenio de los interesados. Logica al estar implicita en la autonomia de voluntad que establece que la servidumbre se extingue por la redencion convenida entre el dueno del predio dominante y el del sirviente. Las legales pueden ser modificadas  mediante convenio de los interesados cuando no lo prohiba la ley ni resulte perjuicio a tercero. Si perjudica a terceros despliega sus efectos entre los propietarios de los predios y sus causahabientes e ineficaz para terceros.
  • El ius variandi del dueno del predio sirviente. Concede esta posibilidad, suponiendo la aplicacion del principio general de que la servidumbre debe ejercitarse con el menos sacrificio y el menor dano posible para el predio sirviente. Son requisitos para que se utilice esta facultad:
  1. que haya llegado a ser muy incomoda para el dueno del sirviente
  2. le prive de hacer en el obras, reparaciones o mejoras importantes
  3. que ofrezca otro lugar o forma igualmente comodos que reemplacen a los que se trate de sutituir
  4.  que no resulte perjuicio alguno para el dueno del dominante o los titulares del derecho
  5. que costee los gastos de la variacion.
  • Los efectos de tiempo y la posesion.La forma de prestar la servidumbre prescribe como laservidumbre misma por lo que puede ser que por prescripcion extintiva disminuya el contenido de la servidumbre al usarse menos que la lo que se usaba cuando se constituyo.
  • La sobrevenida por modificacion externa de los predios.Las fincas son divisibles pero las servidumbres no. Si el predio sirviente se divide entre dos o mas propietarios, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda; si el predio dominante se divide, cada propietario puede usar por entero la servidumbre sin alterar el lugar de uso ni gravarla de otra manera.


 Extincion

  • La reunion en una misma persona de la propiedad del predio dominante y la del sirviente. 
  • El no uso durante 20 anos. Segun la jurisprudencia la falta de uso ha de ser continua. El plazo se cuenta desde el dia en que hubiera dejado de usarse si fuese discontinua o desde que haya tenido lugar un acto contrario si fuera continua.
  • Cuando los predios vengan en tal estado que no pueda usarse la servidumbre.Pero esta podria revivir si despues el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayan transcurrido 20 anos.
  • Por llegar el dia o realizarse la condicion, si la servidumbre es temporal o condicional.
  • Por renuncia del dueno del predio dominante. Puede ser expresa y la jurisprudencia admite la tacita siempre que derive de actos concluyentes, no dudosos.
  • Por la redencion convenida o convenio extintivo entre el dueno del predio dominante y el del sirviente. 

Servidumbre legales tipicas

Aunque lo mas comun son las servidumbres tipicas, al lado de estas caben las atipicas al
amparo del principio de libertad  (la jurisprudencia ha considerado como tales, el derecho de labrar una cierta extension de una finca y el derecho de balcon, a las que se  añade el llamado derecho de palco o butaca y el
derecho de caza. 

Servidumbre Medianeria o pared medianera

La medianeria es la situacion juridica que se da cuando dos fincas estan separadas por un elemento comun, que pertenece a los propietarios de aquellas. 

Se presume la servidumbre de medianeria mientras no haya titulo o signo exterior, o prueba en contrario.

No tiene caracter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad de los propietarios colindantes. 

Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del acuerdo de constitucion en el que quedan plenamente reflejados. 

No obstante en los supuestos de presuncion de existencia, existen unos derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicacion en todo aquello que no este expresamente pactado en caso de constitucion voluntaria.

  1. Los propietarios tienen la obligacion de reparar y construir las paredesmedianeras de las fincas que tengan a su favor la medianeria en proporcion al derecho de cada uno.
  2. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar, aunque sean temporales. Asumiendo tambien, los gastos de conservacion.
  3. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporcion al derecho que tenga en la mancomunidad. 

Servidumbre en materia de aguas: 

  1. El derecho al curso natural del agua.
  2. Servidumbres de las margenes de cauces publicos. La Ley de aguas sujeta lasmargenes de los cauces publicos a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso publico y a una zona de policia de 100 metros de anchura en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades.
  3. Servidumbre de estribo de presa. Cuando el que desea establecerla no sea dueño de los terrenos podra hacerlo indemnizando al dueno.
  4. Servidumbre de parada o partidor. Para dar riego se realiza una parada o partidoren el cauce por donde haya de recibir el cauce.
  5. Servidumbre de saca de agua y abrevadero. Solo se pueden imponer por utilidad publica a favor de viviendas o poblaciones previa indemnizacion. Se obliga al predio sirviente a dar paso a las personas y ganados hasta el punto donde se encuentre el abrevadero.
  6. Servidumbre de acueducto. Derecho a evacuar el agua por los predios intermedios con obligacion de indemnizar. Se puede imponer tanto por motivos de interes publico como de interes privado.

Servidumbre de desague

Se trata de una servidumbre legal, que solo se permite cuando el patio o corral de una casa se halla enclavado en tre otras y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales.

Junto a ellas existen otras servidumbres a las que se ha hecho referencia en este tema como pueden ser las de paso, las de luces y vistas o las de distancia para determinadas obras y edificios.


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