Concepto

En el arrendamiento se comprenden figuras muy diversas, pudiendo tener como objeto una cosa bien corporal o incorporal, es decir un derecho o concesión administrativa para arriendo, mueble o finca, los servicios de una persona sean manuales, mecánicos o intelectuales, o la actividad encaminada a conseguir determinada obra; Ej: Pintar un cuadro. De acuerdo con esta noción amplia puede definirse el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, que se perfecciona con el acuerdo, por el que a cambio de una remuneración, una persona se obliga a procurar a otra el uso o disfrute de una cosa, arrendamiento de cosa, o a prestarle determinados servicios, arrendamiento de servicios o a ejecutar una obra, arrendamiento de otras.

Ell arrendamiento puede ser de cosas, obras y servicio.

Arrendamiento de Cosas

El arrendamiento de cosas puede definirse como un contrato por el cual una persona, se obliga a entregar a otra el goce temporal de una cosa, mediante un precio proporcional al tiempo, es decir, calculando por unidad de tiempo, hora, día, mes, trimestre o año. Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento,  bilateral porque produce obligaciones correlativas a cambio de ambas partes; oneroso porque si se entrega la cosa sin contraprestación, es decir a título gratuito, se convierte en un tipo de préstamo llamado “Comodato”. Conmutativo, porque en él cada una de las partes puede calcular en el momento de su celebración las ventajas y desventajas que le va a producir; y temporal, por no admitirse en el derecho moderno el arrendamiento perpetuo.

El código alude al límite temporal con la frase “Por tiempo determinado”.

Elementos personales: Elemento esencial de este como todos los contratos es el consentimiento, que recae en el goce de la cosa consistente en la apropiación de los frutos u simple uso, y por otra parte en el precio. Para que el consentimiento sea válido hay que examinar la capacidad necesaria en cada una de las partes. En cuanto al arrendador, como arrendar es una acto de administración normal y no de disposición, es suficiente la capacidad general para contratar, por lo que puede arrendar el menor emancipado, y pueden hacer quienes sin ser dueños de la cosa tengan el goce de ella como el usufructuario, y por quienes tengan la administración legal o voluntaria de los bienes del arrendador padres, tutor o apoderado. Pero si el arrendamiento excede de 6 años, no puede constituirse por las personas que tienen la representación legal o voluntaria. Además se requiere la capacidad de disponer para los arrendamientos que se desea inscribir en el registro de la propiedad.

El arrendamiento ha de recurrir la capacidad general para contratar u obligarse.

Elementos Reales: Toda cosa que está dentro del comercio puede arrendarse, salvo las cosas consumibles porque su uso las destruye, a no ser que se alquilen para un uso que no las consuma, Ej: 50 botellas de coca-cola para adornar un escaparate navideño y luego devolverlas. Son también susceptibles de arrendamiento los conjuntos de cosas, (Ej. Tienda de comercio), en la que el arrendamiento recae en parte sobre cosas consumibles (Ej: Zapatos si es una zapatería) a inconsumibles (local). Aquí se hace el arrendamiento con un inventario de la cosa consumible y la obligación de devolverla al final del arriendo otro número = de cosas.

También es arrendamiento la apropiación de los productos de un terreno que con el tiempo agota su productividad, así las canteras o las minas. En cuanto al precio ha de ser cierto, osea estar cuantificado, pero a diferencia de la compraventa no es preciso que sea en dinero o signo que lo represente, por lo que puede consistir en frutos, siempre que no sea una parte alícuota de los que obtenga la finca, porque entonces sería contrato de aparcería.

Además se discute, si en los contratos en que excede el uso de una cosa quedando el usuario obligado a pagar los fluidos (agua, luz, gas) las reparaciones, las contribuciones, etc., existe un préstamo como dato o un contrato de arrendamiento cuyo precio es el importe de esos pagos. Se resuelve atendiendo a la voluntad de los contratantes.

Elementos formales: rige el Principio de Libertad. Ya hemos visto que los arrendamientos inscribibles en el registro de la propiedad, necesitan escritura pública. En todos los demás la forma es libre, por lo que vale el arrendamiento verbal. Si el arrendamiento verbal consta pero no puede probarse el precio se aplica el Art. 1547.

Obligaciones del arrendador

• A entregar la cosa objeto del contrato, que se supone que está en buen estado, es decir que sirve para el uso a que se destina
  

• A hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla apta para el uso a que se destina, siendo éste último lo que define si la reparación es o no necesaria. Hay ciertas reparaciones como por ejemplo arreglar los interruptores de la luz, poner los cristales que han roto, arreglar la cerradura de la puerta, que se llaman reparaciones locativas o arrendaticias que van a cargo del arrendatario

• A mantener al arrendatario en el roce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato,  el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada, lo que implica que tampoco puede modificar su destino económico.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos si no se ha pactado nada se paga la renta en el domicilio del deudor, y en cuanto al tiempo, se sigue la costumbre de la tierra ( población no campo)
  

• A usar la cosa con diligencia de un hombre normal, destinándole al uso pactado o al que se deduzca de la naturaleza de la cosa arrendada. Hay una obligación en el arrendamiento de usar la cosa, por ejemplo sea una finca urbana se estropea antes con el no uso, y si es un local de negocios pierde clientela y demás elementos favorables. En el caso de que la finca sea rústica, queda yerma si no se la cultiva.
  

• Pagar los gastos de escritura del contrato. Mientras en la compra-venta los gastos de escritura son a medias, en el arrendamiento van a cargo del arrendatario, lo cual tiene cierta importancia en los arrendamientos inscribibles que requieren escritura pública, y también en los arrendamientos de fincas urbanas realizadas en documento privado por la obligación que imponen las leyes fiscales de redactarlo en impresos timbrados ( que se compran es estancos) cuyo importe oscila según el precio de arrendamiento.

• Como contrapartida del derecho del arrendatario a que el arrendador efectúe las reparaciones necesarias tiene el deber de permitir la realización de las reparaciones urgentes que no puedan definirse hasta la conclusión del arriendo, sin que pueda aplazarse que la obra es molesta y que la privan del uso de una parte de la finca pero si la reparación dura más de 50 días, hay que disminuir el precio en proporción al tiempo y a la parte de la finca de que se priva al arrendatario. Si la obra hace inevitable la vivienda, el arrendatario puede rescindir el contrato.

• El arrendatario debe poner en conocimiento del dueño la necesidad de hacer reparaciones urgentes, así como las novedades dañosas, que otro ha realizado abiertamente y si no lo hace responde de los daños y perjuicios.
  

• Otras obligaciones del arrendatario son las de devolver la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió, salvo lo que hubiera parecido por el tiempo y causa inevitable.
  

• Abstenerse de subarrendar la finca si se la hubiera prohibido expresamente en el contrato, terminación del arriendo, cumplimiento del término.
  

• Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de aviso. Aunque se exige la determinación del tiempo de duración del arrendamiento, el código prevé la hipótesis de que no se haya fijado el tiempo de duración ( será anual si es anual, por meses si es por meses y por días si es por días)

Las principales causas de extinción son las siguientes:

El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tácita recondución, este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior, salvo que el término o duración es el de los art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la reconducción.

La venta de la cosa arrendada; concede al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha correspondiente al año agrícola y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

La pérdida de la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora, pero el código formula tanto en general para el caso de perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba en contrario.

Subarriendo

Es una modalidad de arrendamiento hecho por el arrendatario sobre la cosa arrendada que constituye un nuevo contrato, el cual en cierto modo se superpone sobre el anterior y que produce especiales efectos por esta duplicidad de arrendadores, arrendador y subarrendador y de arrendatarios, arrendatario y subarrendatarios, El CC sigue el criterio permisivo permitiendo subarrendar si no se concluye con pacto entre arrendador y arrendatario, excepto del subarriendo.

En la relación entre arrendador y subarrendador se rige el contrato por normas y estipulaciones al principio pactadas, pero el arrendatario responde de los actos dañinos del subarrendatario.

En cuanto a los efectos entre subarrendador y subarrendatario rigen las estipulaciones del contrato de subarriendo.

Disposiciones especiales en el Código Civil para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas

Respecto a las fincas rústicas, cuando no se fija la duración  se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada produzca en una sola vez, aunque pasen 2 o más años para obtenerlos.

El arrendamiento de tierras de labor divididas en 20 hojas ( parcelas o trozos de tierra que se destinan al cultivo y son rotatorias ), se entiende por tantos años cuantas sean estas ( art. 1577.2).El art.1575 niega al arrendatario derecho a rebaja de la venta por esterilidad ( no productividad) de la tierra arrendada o por pérdida de frutos a consecuencia de casos fortuitos normales. En cambio puede rebajar la venta cuando se pierden más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos como incendio, peste, guerra, inundación insólita, terremoto, langosta y otros igualmente desacostumbrados y que los contratantes no hayan podido razonadamente prever, hoy estos supuestos se resuelven mediante los seguros agrarios.

Liquidación especial del arrendamiento urbano

Es fundamental la diferenciación entre arrendamientos de vivienda y de locales para uso distinto de vivienda, los primeros reciben un régimen protector de los intereses del arrendatario y las normas que los regulan no permiten renuncia; los segundos quedan casi completamente confiados a la discrecionalidad de los pactos entre los contratantes.

Ley de arrendamiento urbano ( LAU)

La Lau tiene el carácter de ley aplicable a todo el territorio nacional salvo que puede legislar aquellas CCAA que tienen competencia para dictar normas en materia de derecho civil.

Ámbito objetivo: Según el art.1 la LAU establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda a cambio de una retribución en dinero por lo que quedan fuera de su campo las viviendas que tienen los empleados por razón de su cargo ( vivienda del portero de una casa, la casa de labor o los solares). El art.5c habla de las viviendas militares y las universitarias.

Arrendamiento de viviendas: Son los que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas que lo regulan se aplican también a los muebles, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio o servicio cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador ( patio con piscina). El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente ( Ej: viajante), siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o su hijo o dependiente.

Duración del contrato: Será libremente pactada por las partes, pero el interés del arrendatario, el contrato puede hacerse durar por el plazo mínimo de 5 años, los arrendamientos para los que no se haya estipulado se entienden celebrados por un año sin perjuicio de la prórroga a favor del arrendatario hasta los 5 años. La obligatoriedad de la prórroga del arriendo, que es forzosa para el arrendador cede ante la necesidad por su parte de ocupación de la vivienda que se haya previsto y hecho constar en el contrato, pero si transcurren 3 meses a contar de la extinción del contrato sin que el arrendador ocupe la vivienda, deberá readmitir en ella al arrendatario por un nuevo plazo de hasta 5 años e indemnizarle de los gastos que el desalojo de la vivienda le haya producido, a no ser que prefiera el arrendatario que le indemnicen con una cantidad igual al importe de la venta por los años que falten para completar los 5. En los arrendamientos de larga duración que se pacten por más de 5 años el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que haya durado al menos 5 años y avise al arrendador con una antelación mínima de 2 meses. Puede pactarse en el contrato que para casos de desistimiento indemnice el arrendatario al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor para cada año del contrato que queda por cumplir.

Continuación del arrendamiento en casos de venta de la vivienda arrendada “ El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de la vigencia del contrato.
Cuando las partes hayan estimado que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que falte para el transcurso del plazo de 5 años.

La renta El montante o cuantía del alquiler será el que libremente estipulen las partes salvo pacto en contrario. El pago de la renta será mensual y habrá de realizarse dentro de los 7 primeros días de cada mes, sin que en ningún caso pueda el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o en su defecto en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a entregar el arrendatario recibo del pago salvo que se haya pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten su verificación. Si el arrendador no hace entrega del recibo serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta Durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato aplicado a la renta correspondiente a la anualidad anterior al cambio el % experimentado por el IPC en una etapa de los 12 meses, inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización; a partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo dispuesto por las partes y en su defecto por lo establecido en el apartado anterior. En arrendador deberá notificar la subida por escrito, expresando el % de alteración aplicado y acompañando si el arrendatario lo pide la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al BOE en el que se haya publicado.

Aumento de la renta por mejoras Salvo pacto en contrario una vez que transcurren los 5 años de plazo mínimo, el arrendador puede por mejoras (no por reparaciones necesarias para la conservación), aumentar la renta sin que el aumento sobrepase el 20% de la renta.

Impago de la renta La falta de pago de la renta por parte del arrendatario permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato. El uso de la vivienda es el derecho fundamental del arrendatario y puede corresponder en los casos de nulidad de matrimonio, separación o divorcio al cónyuge no arrendatario cuando la vivienda le haya sido atribuida de acuerdo con los Arts 90 y96 del CC.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de 2 meses desde que le fue notificada al cónyuge la resolución judicial correspondiente acompañando copia de aquella al menos en la parte que afecte al uso de la vivienda.

Por otra parte el arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevación alguna de la renta todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro que necesita reparación se deba a culpa del arrendatario. El arrendatario deberá usar la vivienda arrendada con el uso que procede como tal vivienda, si le da otro uso el arrendador puede resolver el contrato. También procede la resolución cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Las obras menores corren por cuenta del arrendatario y le está prohibido realizar sin consentimiento del arrendador expresado por escrito obras que modifiquen la configuración de la vivienda (Ej.: Tirar un tabique) o produzcan una disminución en su seguridad o estabilidad. El incumplimiento de este precepto permite al arrendador resolver el contrato y si lo quiere pedir que se reponga la finca a su estado primitivo.

Derecho de adquisición preferente del arrendatario Se otorga al arrendatario de vivienda en caso de venta de este un derecho de adquisición preferente, siempre que la vivienda se venda como cosa independiente de las demás, o sólo exista una vivienda en el inmueble. Para hacer efectivo este derecho de adquisición se le conceden al arrendatario los derechos de TANTEO Y RETRACTO. El tanteo se puede ejercitar en un plazo de 30 días naturales a partir de la notificación fehaciente hecha por el arrendador avisándole de que va a vender la vivienda y en que condiciones. El retracto procede si no se ha hecho la notificación para el tanteo o fuera incompleta o se haya vendido en condiciones para favorables que las anunciadas, caduca a los 30 días naturales siguientes a la notificación de la venta que en forma fehaciente haga el arrendador al arrendatario acompañada de copia de la escritura o documento que se formalizó la compraventa.

Subarriendo La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El precio del subarriendo no podrá exceder en ningún caso del que corresponde al arrendamiento. El subarriendo no consentido por el arrendador le permite resolver el contrato.

Cesión del arriendo La transferencia de la posición contractual de arrendatario a otra persona sólo es posible con consentimiento escrito del arrendador. La cesión no consentida permite la resolución del contrato.

Subrogación por causa de muerte A la muerte del arrendatario pueden subrogarse en el arrendamiento de la vivienda el cónyuge, el conviviente de hecho, posdescendientes de los arrendatarios, los ascendientes o hermanos siempre que estos últimos hayan convivido con el arrendatario 2 años antes de su muerte. En todo caso habrán de notificar al arrendador en el plazo de 3 meses a partir de la muerte su decisión de subrogarse.

Suspensión del arrendamiento En caso de que el arrendador realice la vivienda obras de conservación, el arrendatario puede optar entre suspender el contrato hasta la finalización de las obras quedando paralizado el curso del plazo de duración del contrato y el pago de la renta o desistir el contrato sin indemnización alguna.

Arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda es el de una edificación, que se destina a un uso distinto al de vivienda habitual y en especial los arrendamientos por temporada y los que tengan por finalidad ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial o cultural. Parece que queda excluido el arrendamiento de industria (Ej.: Cafetería funcionando) que se rige por el CC. Las normas dedicadas al arrendamiento de no vivienda son pocas, así continuidad del arrendamiento aunque cambie la persona del arrendador.

Subarriendo Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de consentimiento del arrendador, pero este podrá elevar la renta un 10% en caso de subarriendo parcial o un 20% en caso de subarriendo total o de cesión del contrato. Todos los subarriendos deben notificarse al arrendador en el plazo de 1 mes desde que fueron concertados.

Subrogación por causa de muerte Se admite esta subrogación a favor del heredero o legatario que continue el ejercicio de la actividad empresarial o profesional siempre que la subrogación se notifique dentro de los 2 meses siguientes a la muerte del arrendatario.

Extinción del contrato Además de las causas del CC: resolución por incumplimiento, destrucción de la cosa etcétera este contrato se extingue por cumplimiento del término de duración que se haya pactado. El Art. 34 dispone que en los arrendamientos de fincas en la que los 5 últimos años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público la extinción dará al arrendatario derecho a la indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la conclusión del plazo, su voluntad del resolver el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado, es decir acordada por las partes o en su defecto determinada por un hábito.

Arrendamiento de obras

Concepto

Es aquél en el que el contratista se enfrenta al comitente (el que encarga, el dueño de la obra). Este encarga al contratista una actividad para al final obtener un resultado. Cuando una persona encarga a otro una actividad en busca de un resultado, y a cambio de un precio determinado, estamos hablando de un contrato de obra.

En el arrendamiento de obra se pide un resultado final, pero en el arrendamiento de servicio se mira el medio para llegar. Si el resultado no es bueno, en el arrendamiento de servicio no hay responsabilidad alguna. Es por eso por lo que hablaremos mejor de arrendamientos de obra para que el contratista tenga una responsabilidad determinada durante cierto tiempo. Existe contrato de obra cuando tras el encargo se busca un resultado a cambio de un precio.

Elementos personales

El CC contempla un planteamiento triangular: Contratista, comitente y arquitecto. No obstante sabemos que hay muchos más implicados. Junto al comitente está el adquirente y el subadquirente. También se menciona a los auxiliares y subcontratistas salvo que el contratista haya asumido una obligación personalisima o salvo que el dueño de la obra lo prohiba total o parcialmente. También destaca la figura del promotor o del promotor-constructor. O no es lo mismo hablar del arquitecto constructor y director de obra que hablar del arquitecto proyectista.

Es por tanto por lo que el planteamiento triangular del Código Civil, se ve obligado a ser complementado con la LOE (Ley de Ordenación de la edificación):

1. Identifica a los AGENTES de la edificación reconocidos por la jurisprudencia TS: El promotor, los técnicos intervinientes en el proceso de edificación y otros agentes intervinientes.
2. Eleva a rango legal su identificación estableciendo sus obligaciones en los arts. 8 y ss LOE (repartiendo y atribuyendo o distribuyendo sus competencias entre los distintos profesionales que intervienen en el proceso de edificación).
3. Define, indirectamente, las funciones que cumplen el proceso de edificación,atribuyéndoles responsabilidad civil por el incumplimiento de sus obligaciones.
   

Agentes Intervinientes en el proceso de edificación según la LOE:

• Promotor : El que financia y promueve la obra de edificación
  

• Proyectista : El que proyecta o diseña el edificio
  

• Constructor : El que ejecuta la obra

• Director de obra y director de ejecución de obra (dirección facultativa) : quienes dirigen la obra
  

• Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación : Quienes controlan
  

• Suministradores de productos : Quienes proporcionan los productos
  

• Propietarios y usuarios : Quienes usan y conservan

El promotor

No se distingue entre el promotor y el autopromotor.

La garantía por daños es obligatoria únicamente para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
El seguro solo es obligatorio para la responsabilidad decenal.

No será exigible la garantía en el caso de:

• La autopromocionen en caso de vivienda unifamiliar para uso propio. Si la transmite, por título inter vivos, ha de contratar el seguro en el tiempo que reste hasta los 10 años.
  

• La rehabilitación de edificios destinados a viviendas a los que le solicite licencia antes de la entrada en vigor de la LOE.
  

¿QUIÉN ASUME LA RESPONSABILIDAD DEL PROMOTOR?

• Gestor de comunidades de propietarios : Empresa promotora encubierta, constituida o integrada por comuneros con la finalidad de construir un edificio que después se adjudica a los comuneros de viviendas o locales. Se intentaba eludir por parte de las sociedades de gestión la responsabilidad decenal.
  

• Gestor de cooperativas de viviendas : Prestatario de un servicio que no participa en la financiación de la operación (art. 91.1.c ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
  

• El promotor en la cesión de solar a cambio de obra . Es una figura polémica. Contrato atípico.
  

AGENTE SEGÚN LEYES DE URBANISMO AUTONÓMICAS Y LCAP (ley de contrato de administraciones públicas,
ley 10/95)
Agente urbanizador: Persona pública o privada que asume la promoción o ejecución de la obra de urbanización.

También existen sujetos que responden directamente a pesar de que no son citados en la ley como son Las compañías de seguros.

También conviene mencionar sujetos que se cita a pesar de que no responden directamente como son los suministradores y fabricantes de productos, o  las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación.

Y otros sujetos que no intervienen de manera activa en la ejecución de la obra: los usuarios finales o propietarios de todo o parte del edificio.

Elementos reales 

El objeto del contrato es:

1. obtener un RESULTADO: La Obra mueble, inmueble o intelectual.
2. Fijar un PRECIO  que el comitente ha de satisfacer en el momento de recibir el encargo encomendado, o en el tiempo y forma convenida
   
3. LA OBRA.
   

Obras de edificación sometidas a la LOE
Se entiende por obra de dificación:

• Obra de nueva construcción quedando comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas, el equipamiento propio así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos a edificios.
  

• Obra de ampliación.

• Obra de modificación.

• Obra de reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico.
  

Obras de edificación excluidas de la LOE

• Los edificios ya existentes a la entrada en vigor de la LOE, legalizados o legalizables
  

• Las obras de edificación realizadas con posterioridad a la LOE

• Cuya licencia de obras sea anterior al 6 de mayo de 2000.

• Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial y que se construyan en una sola planta (construcción de una nave, caseta del perro).
  

• Las obras de rehabilitación de edificios ya existentes que no cambien de uso, ni alteren la configuración arquitectónica.
  

• Las obras de carácter provisional.

• Obras de edificación sometidas a la Ley 10/1995, 18-V, de Contrato de las AP.

Clases de Obras

• Contrato de ejecución de obra

• Contrato de obra con suministro de materiales: Naturaleza jurídica discutida: ¿contrato cv, arrendamiento de obra, mixto, depende de la voluntad o criterio de las partes? Es la hipótesis normal en el proyecto de reforma del CC de 1994). Importante: Quién responde de la pérdida o deterioro? El contratista.
  

Clases de obras en relación a la fijación del precio:

• Contrato de obra por precio o ajuste aplazado. Del CC parece deducirse que no se admite la revisión de precios.
  

• La práctica judicial, sin embargo, demuestra que sí se admite la cláusula de revisión de precios en los contratos de obra.
  

• Se sigue la fórmula que establece la LCAP para los Contratos administrativos
  

Fijado el precio, las partes no lo pueden modificar salvo que exista un aumento de obra.

• Contrato de obra por piezas ejecutadas o unidades de medida .

•  Contrato obra inmueble : La ejecución de la obra se suele componer en partes separadas: cimentación, estructura, cerramiento, alicatados, pinturas, escayolas…
  

Puede estipularse el precio por metro cúbico de la excavación o metro cuadrado de estructura, escayola, pintura, puertas de madera, etc. Según presupuesto. Se fija un precio por unidad que quedará inalterado. Estos subcontratos no son del todo recomendables puesto que es mejor contratar a una empresa que responda por todo.

El derecho del contratista a que el dueño reciba la obra por partes (exención al principio contenido en el art. 1969 CC)

El derecho del contratista a exigir del competente que le satisfaga el precio de la misma en proporción a las partes entregadas.

Contrato de obra por administración o economía 

El comitente se obliga a abonar el coste de la mano de obra (por el número de horas empleadas), los materiales empleados y demás gastos ocasionados.

El contratista percibe por su actividad una cantidad o precio que suele concretarse en un porcentaje sobre el costo efectivo de la hora o bien en una suma fija de dinero.

Al fijar el precio se debe contabilidad la partida del beneficio industrial: ventaja o beneficio económico que percibe el contratista. Diferencia entre el precio, el coste y la mano de obra.

Forma y tiempo de pagar el precio que se fija
En defecto en caso de que no se diga nada, en el momento de la entrega parcial (certificaciones de obra –contradictorios-) o total.

¿cuáles son las garantías que tiene el contratista sobre el dueño de obra?

• El derecho de retención en el contrato (solo obras muebles).

• El provilegio del cobro del crédito por construcción, reparación o conservación tiene preferencia. Regula la acción directa (para cobrar) de los acreedores contra el dueño de obra.
  

• Cobran con preferencia, acción directa de cobro.

La Cláusula penal en el contrato de obra

Se penaliza el hecho de que se pague o se entregue tarde. Por cada día habrá una sanción
por retraso. La finalidad es reparativa y puritiva (penalizar).

Plazo inicial de comienzo de la obra: con la concesión de la licencia municipal de obra
Es perjudicial para el usuario que se ve afectado por el retraso.

Plazo final: según el pacto entre las partes.
o Incumplido e invariado indemnización por días de retraso.
o Incumplido pero variado en la ejecución de la obra.

No es exigible en caso de cambios de alteraciones en el proyecto durante la ejecución de la
obra.

Elementos formales

Hay libertad de forma (incluso puede ser verbal). La forma de celebrar el contrato No afecta a la validad del contrato la falta de hoja de encarga entre el arquitecto y el dueño de la obra.

Los riesgos en el contrato de obra

Si los materiales los pone el contratista y los pierde, él asume la responsabilidad salvo en caso de morosidad (retraso culpable e imputable al comitente). Si hay que reconstruir la obra, ¿Quién la asume? Lo costea el contratista salvo que pueda demostrar que el comitente no recepcionó la obra (moroso).

Caso fortuito. Si el contrato es solo de ejecución, el riesgo no lo asume el contratista solo en caso de que no recepcione la obra.

Obligaciones del comitente (promotor)

• Pago del precio y remisión del mismo.

• Recibir la obra.

• Otras: Solicitar licencias, contratar centro de transformación, defender la posesión pacífica de la obra (afianzar o prestar caución en caso de suspensión de un interdicto de obra nuevo). El interdicto es muy agresivo ya que paraliza la obra total con un coste prejudicial de daños, por pérdida de tiempo y dinero y esto se hace sin saber si se va a aceptar o no el interdicto.
  

La recepción de la obra

Obras sometidas al CC art. 1254 y 1258 1º y 2º. Aprobación por el dueño de obra para que sea
entregada. Cláusula a satisfacción del dueño o de un tercero.

Obras sometidas a la LOE . La aceptación tras la entrega de la obra. Desde la recepción de la
obra sin reservas o desde la subsanación.

Obligaciones del contratista

• Entregar la obra en tiempo y plazo y ejecutarla sin defectos.

• O subsanar los defectos más visibles. En caso de los invisibles es responder durante un tiempo en caso de que aparezcan: en tiempo y plazo.
  

1. Obras sometidas al Código Civil.

- Cláusula a satisfacción de un tercero.
- Que no sea arbitraria ni caprichoso.
- Nombrar a un perito o juez ante el desacuerdo (otra facultad del dueño de la obra). El desistimiento unilateral del contrato una vez iniciada la obra previa (art. 1554 CC).

2. Obras sometidas a la LOE:
Acta de recepción: Acta formal que se incorpora al libro del edificio que tiene que contener:
- Las partes que intervienen en el contrato de obra: promotor y constructor. No se prevé el supuesto del promotor más constructor. No hay fecha porque la persona coincide. No se trata de un acuerdo bilateral.
- La fecha del certificado final de obra o de la fase completa y terminada no coincide con la fecha de recepción (qué tipo de recepción se realiza, con reservas de arreglo se debe especificar el plazo en el que se subsana los defectos visibles y luego se hace constar en acta, suscrita para los firmantes de la recepción.
- Las garantías que en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Clases de recepción.
a) Expresa: terminada la obra, durante los 30 días siguientes, firma acta de recepción. Desde que el contratista se la entrega.
b) Tacita: Si pasan los 30 días y el promotor no se manifiesta sobre la recepción de la obra. Art. 6.4 LOE: No se firma nada pero se deja que los usuarios utilicen la obra. La dificultad está en marcar el día en que en realidad se acepta. “El dies a quo”

Aceptación con reservas: Se advierten los defectos que deben de ser subsanados y se fija un plazo para la entrega final. El “dies a quo” comenzará a contar desde este nuevo plazo.

Efectos que produce la recepción de la obra, sin reservas o desde las subsanaciones de estas:
· Se inicia el cómputo de los plazos de responsabilidad anual, trienal, decenal y garantía (ex. Art. 6 LOE). Dichos plazos comienzan no cuando se termina la obra según el certificado final de obra sino cuando se suscribe el acto de recepción de la misma lo que parece perfectamente congruente en la relación entre el director constructor y promotor, pero no respecto a los
directores de obra y de su ejecución, es decir, respecto de la dirección facultativa quienes no intervienen en el acto de la recepción.

· El promotor deberá abonar al constructor el precio convenido. En defecto de pacto o costumbre, el precio deberá pegarse al hacerse la entrega (art. 1599 CC). Salvo pacto en contratio las garantías a que se refiere la LOE, no cubrirán los daños ocasionados en el edificio después de la recepción.
· La recepción sin reservas extingue la pretensión de vicios aparentes (art. 1484 CC) no extinguiéndose las derivas de vicios ocultos, pues no puede estimarse como aceptado aquello que se desconoce, ni siquiera aunque fuera un perito (STS de 18 de Octubre de 1996).

Arrendamiento de Servicios

El contrato de prestación de servicios regula la contratación a una empresa o a un profesional para la realización de determinados de servicios. Es un contrato de mediante el cual se produce una subcontratación de determinados servicios que realiza una empresa o profesional.

Este tipo de contratos son utilizados por las empresas y profesionales que requieren que un tercero les preste un servicio. El desarrollo económico produce que los servicios profesionales sean cada vez más valorados por lo que uno de los ámbitos económicos más importantes es el de la prestación de servicios. Los nuevos modelos de gestión empresarial que buscan una reducción de coste de la empresa o la optimización de los recursos de una empresa han hecho que cada vez más se contraten servicios de un tercero.

Mediante el contrato de prestación de servicios se contrata a un profesional o a una empresa que presta el servicio contratado.

Este tipo de contratos permiten que el prestador del servicio sea tanto un profesional como una empresa.

Es muy importante distinguir el contrato de prestación de servicios del contrato de obra ya que en el contrato de prestación de servicios el profesional o la empresa que presta un servicio al cliente que lo ha contratado no se obliga a un resultado concreto sino a realizar ciertas actividades o servicios. Este contrato se diferencia del contrato de obra en el cual el profesional o la empresa que prestan el servicio si están obligados a obtener un resultado concreto. Para el profesional o la empresa que presta el servicio es mejor que el contrato sea de prestación de servicios ya que no se obligan a ningún resultado concreto.

Los contratos de prestación de servicios son muy utilizados por los profesionales liberales para regular con el cliente los servicios contratados.

En los contratos de prestación de servicios en primer lugar se estará a lo dispuesto en las cláusulas del contrato y después se podrá acudir en lo no regulado al código civil o a la normativa específica del sector profesional en el que se encuadren los servicios contratados.

El contrato de prestación de servicios normalmente se realiza entre profesionales y empresas o entre empresas. También pueden realizarse entre profesionales y consumidores y usuarios, en éste último caso normalmente no se producirá una negociación de un contrato sino que el profesional que presta los servicios tendrá unas condiciones generales de la contratación.

El Código de Comercio establece que son comerciantes “los que, teniendo capacidad legal para ejercer el comercio, se dedican a él habitualmente; y las compañías mercantiles o industriales que se constituyen con arreglo a este Código”. Pero también pueden realizar un contrato de prestación de servicios los no comerciantes (los consumidores y usuarios), pues el Código de Comercio no se rige por el sistema subjetivo, según el cual es mercantil toda operación en la que los sujetos que intervienen son comerciante (profesionales o empresas), sino por el elemento objetivo, según el cual se prescinde de la persona del sujeto contratante y se atiende a la intención lucrarse en la prestación del servicio.

Para que alguien pueda celebrar un contrato de prestación de servicios según lo previsto en el Código de Comercio establece que tendrán capacidad legal las personas mayores de edad y que tengan la libre disposición de sus bienes. En el Código Civil en el artículo 1.263 se establece que podrán prestar validamente consentimiento y por tanto obligarse como parte de un contrato de compraventa las siguientes personas:

1. Los mayores de edad, y
2. Las personas que no estén incapacitadas.

En el Código Civil se establece en su artículo 1.457, que es necesaria la capacidad general para obligarse para comprar o vender, con lo cual para subcontratar servicios o previsión de productos también será necesario. En el supuesto que una de las partes del contrato sea un menor de edad o una persona incapacitada, para que pueda intervenir y obligarse será necesario que lo haga con la intervención de su representante legal, con las limitaciones que el Código Civil establece. Según el artículo 1.458 del Código civil, marido y mujer pueden venderse bienes recíprocamente.

Forma.
Según lo establecido en el artículo 51 del Código de Comercio rige el principio de libertad de forma (escrita o verbal). Con lo cual, no se requiere para su validez una forma específica (artículo 1.278 y siguientes del Código Civil). De acuerdo con el artículo 1.280 in fine del Código Civil: “También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 9,02 euros”. No obstante, el artículo 1.279 del Código Civil establece la facultad de las partes “de compelerse recíprocamente a llenar aquella forma (la establecida en el artículo 1280) desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”.

Para su validez no es necesario que se firmen un contrato por escrito ni que se acuda ante un notario, bastará en que se un contrato verbal. Así pues, no es necesario el otorgamiento de escritura pública, es suficiente la redacción en un documento privado y recomendable aunque la forma escrita no sea un requisito para su validez.

En el supuesto que el contrato de prestación de servicios constara y fuera firmado en documento electrónico (correo electrónico, documento word, PDF, página web, etc.), no se le negarán efectos jurídicos entre las partes, en todo caso deberá probar su existencia aquella parte que alegue su existencia. Para el caso que un contrato de prestación de servicios que constara en soporte electrónico y hubiere sido firmado mediante firma electrónica avanzada, basada en un certificado reconocido y creada con dispositivos seguros, tendrá la misma consideración que la firma manuscrita, en relación con los elementos consignados en dicho documento electrónico. En todo caso, téngase en cuenta lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y específicamente en el artículo 5.3 , en relación con el Real Decreto 1906/1999, de 17 de diciembre, por el que se regula la contratación telefónica o electrónica con condiciones generales en desarrollo del artículo 5.3 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratación. En todo caso, la validez y eficacia de los contratos que se celebren de forma electrónica como puede ser mediante una página web son plenamente válidos tal y como establece el artículo 23 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico.


 Reunidos.
Deben constar los datos personales de las personas o empresas que celebran el contrato de prestación de servicios. Cuando se hace referencia a las partes, las empresas o profesionales que contratan o prestan el servicio y por lo tanto en el caso que una de las partes sea una sociedad mercantil (una empresa) será necesario que la persona que firme el contrato en nombre de dicha sociedad acredite que legalmente representa a la sociedad y que tiene poderes suficientes para firmar el contrato.

Para cada una de las partes se incluye en el modelo de contrato el texto que se tiene de utilizar si se trata de un profesional (autónomo, persona física) como si se trata de una empresa (sociedad mercantil). Según el caso se deberá de rellenar el texto correspondiente. El Cliente será la parte que desea contrata el servicio y el Prestador será la parte que prestará el servicio.

  Objeto del contrato
El objeto del contrato de prestación de servicios consistirá en la realización de trabajos y labores encargadas por una parte a la otra. El objeto del contrato será la realización de un servicio determinado por parte del prestador al cliente.

Estos trabajos o funciones pueden consistir en la prestación de un servicio por tiempo determinado, en la ejecución de un servicio concreto. En todo caso, es necesario detallar exactamente los servicios que se contrata. Se aconseja que se incluya la explicación y detalle exacto del objeto del contrato en un anexo en el cual se deberán de explicar pormenorizadamente como se prestará el servicio, lugar, personal, material, equipos, horario, etc. Puede darse el caso que haya alguno de estos elementos que se sobreentienda, aún así, se aconseja que se estipulen por escrito para que no haya malos entendidos. En función del tipo de servicios que se subcontraten se deberá de incluir más o menos información en el anexo de definición del servicio. Se aconseja que se incluyan los niveles de calidad mínimos que se aceptarán para el servicio, como puede ser determinados requisitos técnicos o de prestación de los mismos.


Precio
Como contraprestación por los servicios que reciba el cliente, pagará el precio. El precio ha de ser cierto (determinable por los Tribunales o por medio de peritos) y pecuniario (en dinero o signo que lo represente). Podremos encontrarnos diferentes tipos de precios o sistemas de remuneraciones en función del tipo de servicio que se contrate.

Lo más normal es que nos encontremos uno de los siguientes tres tipos de remuneración:

1. Precio fijo: La contraprestación es fija. Es decir, hay un pago único.
2. Precio periódico o recurrente: Existirá una contraprestación diaria, semanal, mensual o anual según el caso. El precio se pagará periódicamente, existirá una cuota mensual, anual, etc.
3. Precio variable: Puede que en algunos casos el precio se defina en función del volumen de trabajo o servicios que el prestador realice. En estos supuestos, el precio será en función de los escalados o tablas que hayan pactado las partes.

Es recomendable para el prestador del servicio la inclusión de una cláusula modificaciones o ampliaciones del precio con el fin de mantener el equilibrio de las prestaciones, en caso de modificación o ampliación del objeto del contrato.

 Plazo o duración
Las partes pueden pactar una cláusula en la que se establezca el plazo que tiene el prestador en realizar los servicios. En función del tipo de servicios que se trate la cláusula puede estar redactada de la siguiente forma:

1) Plazo máximo: Las partes establecen un día en el que el servicio ya estará hecho y terminado. El servicio se ha de prestar o realizar antes de la fecha pactada por las partes.
2) Periodo contratado: El servicio se prestará o desarrollara durante todo el periodo contratado. (Por ejemplo: Un servicio de vigilancia, un servicio de asistencia técnica, un servicio de asistencia en el hogar, etc.)

 Modificación del servicio
Las partes durante la vigencia del contrato pueden establecer de mutuo acuerdo, haciéndolo constar por escrito, cualquier modificación o alteración del servicio. En su caso, cualquier modificación o ampliación que pudiera alterar los medios utilizados como cualquier otro elemento que repercutiera, finalmente, en el coste del servicio permite a las partes renegociar el precio del servicio a prestar.


Personas de contacto
En el caso de empresas con varias personas es aconsejable que se incluyan en el contrato una cláusula que especifique claramente cuales serán las personas de contacto entre ambas partes a los efectos de toma de decisiones sobre eventuales dudas, aclaraciones o decisiones acerca del servicio. Por parte del prestador del servicio será importante conocer quien tiene la facultad de decidir sobre temas relacionados con el servicio para que no hay problemas de que otras personas (trabajadores del cliente) opinen o den instrucciones que puedan no ser aceptadas por el cliente.

Es aconsejable la inclusión de los datos de contacto de las personas señaladas en esta cláusula.


 Calidad de los servicio o requisitos
En los contratos de prestación de servicios es importante definir qué se entiende por incumplimiento, mantenimiento, actualización, etc. Para el cliente será necesario establecer aquellos aspectos que considere necesarios o mínimos exigibles para que esté conforme con el servicio. También se deberán de especificar todos los requisitos que el cliente considere importantes para el servicio y que deberá cumplir el prestador. En los supuestos de servicios en los que el momento de prestación de los mismos (cuando se prestan), el momento, la hora, la rapidez, etc. sea importante, pueden incluirse cuadros o tablas en los que las partes pacten los tiempos o plazos para prestar el servicio y cuando se entenderá que un retraso es incumplimiento.

En los contratos de prestación de servicios tecnológicos uno de los elementos que normalmente se pactan son los SLA’s (Service Level Agreement) o Acuerdos de Nivel de Servicio. Son los niveles que las partes pactan que deberán de cumplir el servicio que se contrata, es decir aquellos estándares que son el mínimo para que ambas partes entiendan que el servicio se presta correctamente. Las partes también podrían establecer cuales son las consecuencias de los incumplimientos de los SLA’s, como puede ser la rescisión del contrato o una reducción en el precio que el cliente ha de pagar.


 Responsabilidad
Se puede incluir una cláusula en la que se regule la responsabilidad que el prestador tendrá por la realización del servicio contratado por el cliente. Se puede establecer la responsabilidad civil en el supuesto que una de las partes, en el cumplimiento de sus obligaciones, actúe con dolo o negligencia. En su caso, se establecerá una indemnización pecuniaria por lo daños o perjuicios que dicha actuación hubiera ocasionado a la otra Parte. No obstante, el artículo 1.105 del Código Civil establece que “[...] nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitable”. De tal manera que la Partes no serán responsables por incumplimiento en los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

Puede ser interesante exigir que se contrate una póliza de responsabilidad civil por parte del prestador del servicio, pues es responsable de los daños y perjuicios que pudiera producir al cliente o a un tercero por la actuación negligente o culposa, o por el incumplimiento o cumplimiento defectuosos de las obligaciones contraídas en virtud del contrato prestación de servicios.


 Resolución del contrato
En cuanto a la cláusula de resolución del contrato el artículo 1.124 del Código Civil establece que: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”. Es decir cuando ambas partes han de hacer algo, si una de las partes no cumple la otra parte puede rescindir el contrato.

El incumplimiento de cualquiera de las Partes de cualquiera de las cláusulas del contrato de prestación de servicios conlleva la resolución del mismo. En su caso, el incumplimiento deberá ser notificado mediante método fehaciente y se aconseja la inclusión de la obligación de notificar previamente el incumplimiento a la parte incumplidora para evitar las situaciones en que se produce un incumplimiento de forma inconsciente.


 Confidencialidad
Es normal que el profesional o la empresa que preste el servicio tenga información o datos del cliente que le ha contratado los mismos, por esta razón es normal que se incluyan cláusulas de confidencialidad. Una cláusula de confidencialidad por medio de la cual las partes se comprometen a mantener la confidencialidad de la información que intercambien en el marco de una negociación, así como durante el desarrollo del contrato ya que normalmente, el prestador tiene acceso a información interna del cliente.


 Datos de carácter personal
También es importante la inclusión de una cláusula relativa a la protección de Datos de Carácter Personal en el supuesto que el prestador tenga acceso a datos de carácter personal propiedad del cliente. En estos casos será necesaria la inclusión de una cláusula de tratamiento de datos por cuenta de terceros. Se incluye la misma en el modelo de contrato para ser utilizada si estamos en esta situación.


Legislación aplicable y jurisdicción competente
En cuanto a la cláusula de la ley aplicable y la jurisdicción competente se puede optar por la resolución de los litigios derivados del contrato de prestación de servicios por arbitraje o por la solución jurisdiccional de los mismos.

Ante cualquier problema, duda o consulta no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del correo electrónico (administrador@asesorlegalgratis.com), mediante el foro o si lo desea por contacto directo en chat